Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Иван.При покупке дома мы оформили задаток в поселковом совете с мокрыми печатями и подписями двух сторон.Хотели купить дом за материнский капитал но не получилось так как в пенсионном фонде сказали что один из наших детей украинец ; а иностранные граждане не могут быть владельцами земли прикреплённой к дому по закону. Сертификат у нас на руках, можем ли мы купить дом ? Если нет,то как вернуть задаток в этом случае.
Иван, Санкт-Петербург
Ответ: Здравствуйте, Иван!
В Земельном кодексе РФ (ЗК РФ) предусмотрен запрет иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам иметь земельный участок на праве собственности в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Иначе говоря, если дом находится на земельном участке, который не может быть в собственности у иностранца (п.3 ст. 15 ЗК РФ), а продавец дома является одновременно и собственником земельного участка, вы не сможете купить данный дом.
В то же время, в ЗК РФ отсутствуют какие-либо ограничения по владению иностранными гражданами и лицами без гражданства земельными участками, на которых расположен купленный ими дом. И если продавец дома не является собственником земельного участка, а лишь владеет ею, вы сможете купить дом, в том числе на средства материнского капитала.
Если же вы все равно желаете расторгнуть договор купли-продажи дома, то вам необходимо знать следующее. При расторжении договора по обстоятельствам, за которые не отвечает другая сторона договора, по общему правилу, задаток не возвращается. Дело в том, что в соответствии с п.2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (в нашем случае – вы), он остается у другой стороны. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Таким образом, в указанном вами случае задаток останется у вашего контрагента, кроме того, возможно, вы будете вынуждены возместить ему его убытки в связи с неисполнением договора.
Однако задаток может быть возвращен вам в случае, если при оформлении соглашения о задатке были допущены ряд ошибок.
К примеру, в соглашении задаток назван авансом либо предварительным платежом. В таком случае правила п2. ст. 381 не применяются, поскольку нет прямого указания на то, что передан задаток. Соответственно, задаток может быть возвращен вам.
Либо может быть ситуация, когда в соглашении задаток указан как залог. Залог и задаток- разные юридические конструкции. Соответственно, в таком случае п.2 ст. 381 вновь не применяется и задаток также может быть вам возвращен.
Возможно, что ваше соглашение о задатке содержит иные ошибки, влияющие на возможность возврата задатка. Для определения перспектив возврата задатка конкретно в вашем случае, мы готовы рассмотреть ваше соглашение и проконсультировать вас в удобное для вас время.
С уважением,
Юрист по вопросам недвижимости, Санкт-Петербург.
Юридическая компания «Аймрайт».
Наши юристы оказывают профессиональные юридические консультации по вопросам недвижимости.