В связи с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19 и ее влиянием на экономику России, со стороны государственной власти предпринимаются попытки введения мер поддержки субъектов предпринимательской деятельность.
Одной из таких мер является снижение размера арендной платы в период пандемии, предусмотренное Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” (далее – Закон № 98-ФЗ), который вступил в силу 01 апреля 2020 года.
Кто имеет право на снижение размера арендной платы?
Согласно п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Режим повышенной готовности вводился в различных регионах России в разное время. Например, в городе Санкт-Петербурге режим повышенной готовности введен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 “О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)”. Следовательно, в Санкт-Петербурге положения Закона № 98-ФЗ будут применяться к договорам аренды, заключенным до 12 марта 2020 года (включительно).
Невозможность использования арендуемого имущества
В отличие от отсрочки по арендной плате, применительно к уменьшению ее размера Закон № 98-ФЗ не содержит специальных требований к арендаторам о включении осуществляемой ими деятельности в специальный перечень пострадавших отраслей экономики (указан в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 434). Вместе с тем, необходимым условием уменьшения размера арендной платы является невозможность использования арендованного имущества.
Такая невозможность может быть вызвана как прямым запретом на осуществление арендодателем и/или арендатором определенных видов деятельности со стороны государственных органов, так и фактической невозможностью использования имущества.
В качестве примера прямого запрета на осуществление деятельности арендодателя можно привести запрет деятельности торговых центров в г. Санкт-Петербурге, вследствие которого и деятельность арендаторов оказалась заблокированной (даже если ими осуществлялась деятельность, не подпадающая под запрет).
Примером прямого запрета деятельности для арендаторов является, в частности, запрет осуществления на территории г. Санкт-Петербурга отдельных видов деятельности (некоторые разновидности образовательной деятельности, деятельность физкультурно-спортивных организаций, музейная и выставочная деятельность, деятельность ресторанов, кафе и иных подобных заведений, и некоторые др.), наложенный Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 “О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)”.
Прямой запрет влечет возникновение у арендатора права на уменьшение размера арендной платы.
Фактическая же невозможность использования имущества могут оставлять, к примеру, случаи отсутствия потребительского спроса на те или иные услуги, вследствие чего осуществление деятельности заблокировано. При исследовании фактической невозможности использования арендованного имущества, судом будет учитываться, относится ли деятельность арендатора к пострадавшим отраслям экономики.
Для предоставления отсрочки по арендной плате в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ необходимо, чтобы недвижимое имущество находилось в регионе, в котором введен режим повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации), независимо от региона местонахождения арендатора.
Пределы снижения арендной платы
Законом № 98-ФЗ не конкретизированы пределы снижения арендной платы. Разрешение данного вопроса отнесено законодателем на договаривающие стороны, а при невозможности достижения соглашения – будет осуществляться судом.
Поскольку в п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что основанием снижения арендной платы является невозможность использования арендованного имущества, снижение арендной платы должно производиться сообразно степени невозможности использования. При этом, вероятно, снижение размера арендной платы не предполагает возможности ее «обнуления», т.к. за арендатором все же сохранится хотя бы минимальная возможность использования имущества.
К примеру, ввиду наличия установленного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 прямого запрета на осуществление деятельности физкультурно-спортивных организаций, такие организации не имеют возможности использования арендованного имущества для указанного вида деятельности. Вместе с тем, в арендованных помещениях осуществляется хранение имущества таких организаций. Кроме того, физкультурно-спортивные организации не лишены возможности использовать арендованное имущество для смежных видов деятельности (осуществлять деятельность по торговле спортивным питанием, и т.п.).
Также, арендодатель, даже при неиспользовании недвижимого имущества, несет необходимые расходы на содержание такого имущества (коммунальные платежи, ремонт имущества, и т.п.). Очевидно, снижение арендной платы ниже размера таких необходимых расходов осуществляться не должно.
Размер снижения арендной платы должен рассматриваться отдельно в каждом конкретном случае, с учетом всех заслуживающих внимания обстоятельств.
Порядок снижения арендной платы
Законом № 98-ФЗ не установлен четкий порядок снижения арендной платы, указано лишь на то, что такое снижение осуществляется по требованию арендатора. Следовательно, действует общий порядок изменения условий договора, установленный ст. 451, 452 Гражданского кодекса РФ.
Из положений п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ следует, что изменение условия договора о размере арендной платы должно осуществляться по соглашению сторон – путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Форма дополнительного соглашения должна соответствовать форме договора (простая письменная, нотариальная, и т.п.) (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ). Также, дополнительное соглашение будет подлежать государственной регистрации, если договор аренды заключен на срок более 1-го года (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, порядок снижения арендной платы следующий:
1) Направление арендатором требования о снижении арендной платы.
В заявлении необходимо указать срок для направления ответа арендодателем (разумный срок). К требованию целесообразно приложить проект дополнительного соглашения, содержащего условия о новом (сниженном) размере арендной платы в период невозможности использования имущества. Заявление необходимо направить арендодателю заказным или ценным письмом, либо (если это допускается договором аренды) – по электронной почте или иным способом.
2) Рассмотрение заявления арендодателем.
Законом № 98-ФЗ не установлен срок рассмотрения арендодателем заявления о снижении арендной платы. Следовательно, рассмотрение требования должно осуществляться в срок, указанный арендатором в требовании, а при неуказании такого срока – в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).
3) Заключение дополнительного соглашения к договору аренды и его государственная регистрация (для договоров аренды, заключенных на срок более 1-го года).
Перспективы судебных споров при отказе арендодателя в снижении арендной платы
В сложившейся экономической ситуации арендодатели, как и арендаторы, терпят убытки. Снижение размера арендной платы является невыгодным для арендодателя, в связи с чем велика вероятность отказа в таком снижении посредством соглашения. Арендатор же будет вынужден защищать свои права.
После совершения арендатором действий по снижению арендной платы путем заключения дополнительного соглашения и отказа / уклонения арендодателя от такого снижения, арендатор вправе обратиться в суд с требованием об изменении условия договора об размере арендной платы.
Положения Закона № 98-ФЗ о снижении арендной платы, направленные на защиту арендатора, не допускают возможности необоснованного отказа арендодателя от о снижения арендной платы (разумеется, при соблюдении условий и порядка предъявления требования о таком снижении). Поэтому в случае обращения арендатора в суд, размер арендной платы будет снижен, но ключевым спорным моментом останется предел такого снижения. Этот вопрос будет разрешаться судом применительно к каждому отдельному случаю, с учетом всех фактических обстоятельств дела, в том числе, степени невозможности использования арендованного имущества и величины необходимых расходов арендодателя на содержание имущества.