30 декабря 2012 года в Гражданский кодекс РФ были внесены первые из планируемых серьезных изменений, которые в основной массе вступают в силу с 01 марта 2013 года. Далее мы опишем и кратко проанализируем наиболее важные из принятых поправок:
1. В случае нотариального удостоверения договора по распоряжению недвижимым имуществом, запись в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть внесена и по заявлению лишь одной из сторон сделки, в том числе через нотариуса. Данное правило в определенной степени исключает для сторон договора риски, связанные с тем после подписания договора одна из сторон уклоняется от подачи заявления в Росреестр о регистрации прав на недивжимое имущество. Теперь при заключения договора у нотариуса, последний играет роль третьего незаинтересованного в сделке лица, которому стороны доверяют регистрацию прав по заключенному договору. Вместе с тем, конечно, это приведет к увеличению стоимости услуг нотариусов.
2. В случае возникновения необходимости оперативной защиты прав на недвижимое имущество, на основании заявления лица, чье право было зарегистрировано ранее, в реестр прав на недвижимое имущество вносится отметка о возражении. По своему значению данная отметка позволяет обезопасить лицо, которое желает защитить свое право на недвижимость, от её дальнейшей перепродажи вплоть до так называемого “добросовестного приобретателя”, истребование недвижимости от которого невозможно.
Вместе с тем данная возможность открывает перспективы для её недобросовестного использования. Так, допустим, что собственник желает продать недвижимость, уже нашел покупателя, но лицо, которое ранее обладало этой недвижимостью желает сорвать сделку – он подает заявление и в реестр вносится отметка о возражениях. В результате покупатель, проверяя юридическую чистоту объекта, обнаружит, что прошлый обладатель заявляет о своих правах на объект и, скорее всего, отменит сделку. В данном аспекте очень важно, чтобы у собственника была возможность привлечь к ответственности лицо за регистрацию отметки о возражениях исключительно с целью причинения вреда.
3. Отменяет необходимость государственной регистрации договоров продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, предприятия, договоров дарения, аренды недвижимого имущества, зданий или сооружений, заключенных на срок не менее года, договоров аренды предприятия.
Подчеркнем, что речь идет лишь об отмене регистрации самого договора, но не об отмене регистрации перехода прав на недвижимое имущество на основании этого договора.
4. Предусмотрена такая форма злоупотребления правом как совершение действий в обход закона с противоправной целью. Формулировка данного понятия очень размытая, поэтому остается надеется на единство судебной практики при её толковании.
5.Как ни странно только сейчас в гражданский кодекс РФ прямо было включено правило о том, что все граждане и юридические лица в гражданском обороте должны действовать добросовестно.
В целом принятые изменения полезны, но, к сожалению, это пока лишь незначительная часть совершенствований Гражданского кодекса, которые уже давно должны были быть приняты.