Суть спора. Предприниматель по результатам торгов заключил с Администрацией договор аренды земельного участка для целей строительства, земельный участок был передан Предпринимателю по акту приема-передачи. Однако государственная регистрация договора аренды оказалась невозможной по причине непредоставления Администрацией протокола о результатах торгов и доверенности на представителя.
Предприниматель не смог начать строительство на земельном участке, т. к. в выдаче разрешения на строительство ему было отказано из-за непредоставления зарегистрированного в установленном порядке договора аренды.
По прошествии года с даты заключения договора аренды Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Предпринимателя арендной платы за указанный период и пеней, а Предприниматель – со встречным иском о признании договора аренды недействительным.
Суд первой инстанции отказал Администрации во взыскании задолженности и признал договор аренды недействительным. Апелляционный суд изменил решение, признал договор аренды недействительным и взыскал с Предпринимателя всю сумму задолженности, включая пени. Суд округа согласился с выводами апелляционного суда, изменив его постановление в части взыскания с Предпринимателя пеней, начисленных на сумму долга.
Верховный суд РФ отменил судебные акты апелляционного суда и суда округа и оставил в силе решение суда первой инстанции: договор аренды был признан недействительным и во взыскании с Предпринимателя задолженности отказано.
Отменяя судебные акты, Верховный суд РФ указал на цель договора аренды – строительство недвижимости, достижение которой при указанных обстоятельствах не представлялось возможным. По мнению высшего суда, возможность использования земельного участка в указанных целях не была обеспечена Администрацией – договор аренды имел недостатки, повлекшие невыдачу разрешения на строительство. Также суд сделал вывод, что незарегистрированный договор аренды для третьих лиц не может считаться заключенным (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ), в связи с чем подготовка к осуществлению строительства: разработка проектной документации, получение заключения экспертиз, сбор документации о подключении к инженерным сетям и прочее, – не представлялись возможным (третьи лица отказали Предпринимателю в подготовке указанной документации).
Суды установили, что Предприниматель с момента заключения договора аренды не приступил к фактическому пользованию земельным участком. Доказательств обратного Администрация в материалы дела не представила и не заявляла, что предприниматель использует участок, а также не требовала его возврата.
По мнению Верховного суда РФ, если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор не обязан вносить арендную плату за весь период до тех пор, пока эти обстоятельства не будут устранены.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса РФ арендатор не обязан вносить арендную плату. Создание Администрацией таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществления строительства – означает, что она не выполнила свою обязанность перед Предпринимателем по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.
Верховный суд РФ сделал вывод: договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Позиция Верховного суда РФ о невозможности взыскания арендной платы при невозможности пользования предметом аренды в соответствии с целями использования представляется верной.
Аналогичный подход должен применяться и к иным случаям невозможности использования арендованного имущества, возникшей не по вине арендатора, в т. ч. при невозможности использования арендованного имущества ввиду ограничений, принятых в связи с новой коронавирусной инфекцией COVID-19.
Подробнее об этом вы можете прочитать в соответствующих материалах на нашем сайте: Снижение арендной платы за нежилые помещения в период коронавирусной инфекции COVID-19
Определение Верховного суда РФ № 310-ЭС19-16588 от 16.06.2020 по делу № А83-20325/2017.