Отсрочка арендной платы за нежилые помещения в период коронавирусной инфекции COVID-19

14.04.2020 Юридическая компания Аймрайт

В период пандемии коронавируса, так или иначе затронувшей все сферы экономической деятельности в начале 2020 года, одними из наиболее острых являются вопросы аренды субъектами предпринимательской деятельности нежилой недвижимости (офисов, складов и т. п.). В частности, у предпринимателей возникают проблемы, связанные с затруднительностью несения расходов по арендной плате за нежилые помещения.

В качестве мер поддержки предпринимателей в период пандемии, Государственной думой и Правительством РФ был принят ряд нормативных актов, предусматривающих льготы для арендаторов.

Одной из мер поддержки предпринимателей является возможность получения арендатором отсрочки по арендной плате. Возможность получения такой отсрочки предусмотрена Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” (далее – Закон № 98-ФЗ), который вступил в силу 01 апреля 2020 года.

 

 

Как определить, кто имеет право на отсрочку?

1. Дата заключения договора

Согласно п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку внесения арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Таким образом, положения Закона № 98-ФЗ применяются в отношении тех договоров аренды, которые заключены (подписаны) до введения т. н. «режима повышенной готовности» в том или ином регионе России.

Режим повышенной готовности вводился в различных регионах России в разное время. Например, в Санкт-Петербурге он введен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 “О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)”. Следовательно, в этом городе положения Закона № 98-ФЗ будут применяться к договорам аренды, заключенным до 12 марта 2020 года (включительно).

 

2. Необходимый ОКВЭД основного вида деятельности

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее – Постановление № 439), конкретизирующим положения п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, установлено, что отсрочка предоставляется лишь организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от пандемии.

Перечень пострадавших отраслей экономики указан в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 и основан на видах экономической деятельности, содержащихся в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД). К пострадавшим отнесены коммерсанты, осуществляющие отдельные виды деятельности в следующих отраслях экономики:

– Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (ОКВЭД 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21 и 52.23.1).

– Культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90).

– Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04 и 86.90.4).

– Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79).

– Гостиничный бизнес (ОКВЭД 55).

– Общественное питание (ОКВЭД 56).

– Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41 и 88.91).

–   Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3).

– Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01 и 96.02).

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, отсрочка предоставляется в отношении всех видов недвижимого имущества, независимо от формы собственности на него (государственной, муниципальной или частности собственности), за исключением жилых помещений.

 Для предоставления отсрочки по арендной плате в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ необходимо, чтобы недвижимое имущество находилось в регионе, в котором введен режим повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации), независимо от региона местонахождения арендатора.

 

Условия отсрочки и ее длительность

Постановлением N 439 утверждены условия и сроки (длительность) отсрочки по арендной плате.

Указанным постановлением установлены следующие условия отсрочки:

1) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) на территории субъекта РФ – в размере 100% арендной платы, а после прекращения действия указанных режимов и до 01 октября 2020 года – в размере 50% арендной платы;

2) штрафные санкции за нарушение порядка и срока внесения арендной платы (как предусмотренные договором аренды, так и законом) не применяются;

3) установление дополнительных платежей для арендатора не допускается;

4) если в арендную плату включены коммунальные платежи или расходы на содержание недвижимости, отсрочка по ним не предоставляется, если только арендодатель не освобожден от их уплаты в период действия специальных режимов.

Кроме того, арендодатель и арендатор имеют возможность дополнительно договориться о снижении размера арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка.

Срок предоставления отсрочки: с даты введения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) и до 01 октября 2020 года.

Важным является то обстоятельство, что арендатор вправе потребовать предоставления отсрочки за период с даты введения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) даже при обращении за отсрочкой спустя некоторое время после введения такого режима. Т. е. отсрочка может предоставляться не только в отношении текущих арендных платежей, но и тех, срок оплаты которых уже прошел.

 

 

Порядок внесения арендной платы после истечения отсрочки

Вопреки распространенному среди арендаторов мнению, отсрочка по арендной плате не означает освобождения от нее в период отсрочки, т. е. пользование имуществом в период отсрочки не будет являться «бесплатным».

Согласно п. «а» п. 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, начисленная в период отсрочки арендная плата подлежит уплате поэтапно (не чаще 1-го раза в месяц, равными платежами), в период – не ранее чем с 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года. При этом размер такого ежемесячного платежа не должен превышать 50% ежемесячной арендной платы.

К примеру, если режим повышенной готовности был введен с 01 апреля 2020 года по 01 октября 2020 года, и отсрочка предоставлена на указанный период (7 месяцев), при ежемесячном размере арендной в 100 000,00 рублей, задолженность арендатора за период отсрочки составит 700 000,00 рублей. В таком случае задолженность должна погашаться арендатором в течение 14-ти месяцев в размере 50 000,00 рублей ежемесячно.

Кроме того, арендатор будет вправе уплатить всю задолженность по арендной плате, начисленной в период отсрочки, досрочно, при наличии у него финансовой возможности.

 

 

Порядок получения отсрочки арендатором

Законом № 98-ФЗ установлен порядок получения отсрочки по арендной плате – путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды на основании заявления арендатора о предоставлении отсрочки (т. е. его волеизъявления воспользоваться данной мерой поддержки).

Форма дополнительного соглашения должна соответствовать форме договора аренды: простая письменная, нотариальная, и т. п. (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ). Также дополнительное соглашение об отсрочке будет подлежать государственной регистрации, если договор аренды заключен на срок более 1-го года (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, порядок получения отсрочки следующий:

1) Направление арендатором заявления о предоставлении отсрочки арендодателю.

К заявлению целесообразно приложить проект дополнительного соглашения, содержащего условия об отсрочке арендной платы. Заявление необходимо направить арендодателю заказным или ценным письмом, либо (если это допускается договором аренды) по электронной почте или иным способом.

2) Рассмотрение заявления арендодателем.

П. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ установлен срок рассмотрения арендодателем заявления об отсрочке арендной платы – 30 дней с даты получения заявления.

3) Заключение дополнительного соглашения к договору аренды и его государственная регистрация (для договоров аренды, заключенных на срок более 1-го года).

В дополнительном соглашении о предоставлении отсрочки целесообразно указать как период отсрочки, так и порядок последующего погашения задолженности по арендным платежам, начисляемым в период действия отсрочки.

 

 

Перспективы судебных споров при отказе арендодателя в предоставлении отсрочки

В сложившейся экономической ситуации арендодатели, как и арендаторы, терпят убытки. По этой причине, несмотря на то что отсрочка по арендной плате не предполагает «бесплатного периода» аренды, есть вероятность, что со стороны арендодателя в ряде случаев последует отказ в предоставлении отсрочки. Арендатору же останется защищать свои права в судебном порядке.

После совершения арендатором действий по получению отсрочки путем заключения дополнительного соглашения и отказа/уклонения арендодателя от предоставления отсрочки, арендатор вправе обратиться в суд с требованием об изменении условия договора о сроках уплаты арендной платы (путем предоставления отсрочки).

Положения Закона № 98-ФЗ об отсрочке арендной платы, направленные на защиту арендатора, не допускают возможности необоснованного отказа арендодателя от предоставления отсрочки (разумеется, при соблюдении условий и порядка ее предоставления). Такой отказ/уклонение арендодателя будет неправомерным. В этой связи требования арендаторов о предоставлении отсрочки в большинстве случаев будут удовлетворяться судами.

Следовательно, при неправомерном отказе/уклонении арендатора от предоставления отсрочки по арендной плате, арендатору целесообразно обратиться в суд с исковым заявлением.

Вместе с предъявлением иска целесообразно ходатайствовать перед судом о применении обеспечительных мер в виде запрета на прекращение договора со стороны арендодателя (принудительное выселение), что дополнительно обеспечит права арендатора на использование недвижимого имущества в период судебного спора.

При удовлетворении иска арендатора о предоставлении отсрочки до окончания предельного срока ее действия (до 01 октября 2020 года) в период судебного спора к арендатору не будут применены финансовые санкции (пени, штрафы, и т. п.), поскольку отказ арендодателя в предоставлении отсрочки будет признан незаконным, а арендатор, как следствие, не будет считаться нарушившим условия договора аренды.

,

На связи с Аймрайт

Приглашаем связаться с нами для получения дополнительной информации
о деятельности и услугах.

Санкт-Петербург
ул. Лабораторная, д. 12

Пнд – Птн
10 – 18 часов