Одностороннее расторжение договора аренды в связи с пандемией COVID-19.
Пандемия COVID-19 оказала значительное негативное влияние на все отрасли российского бизнеса. Последствия такого влияния дают о себе знать и по настоящее время.
Наиболее актуальной для бизнеса задачей в период пандемии является сокращение затрат, в частности – на аренду офисов или иных помещений, используемых для коммерческой деятельности.
Одним из самых острых вопросов является возможность одностороннего прекращения договора аренды при отсутствии в договоре условия об этом. Большая часть арендных договоров не содержит условия о возможности досрочно прекратить договор односторонними действиями арендатора: таковы, как правило, договоры аренды помещений в торговых и бизнес-центрах, а также договоры, заключенные с профессиональными участниками рынка аренды. Исключение составляют лишь такие редкие случаи, как бессрочный договор аренды.
08 июня 2020 года были внесены изменения в Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее – Закон № 98-ФЗ) об аренде, согласно которым ряду арендаторов недвижимости было предоставлено право на одностороннее расторжение договора аренды при определенных условиях, даже если такое право не предусмотрено договором.
Кто имеет право на одностороннее прекращение договора аренды?
Согласно п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ арендаторам предоставлено право на одностороннее расторжение договора аренды коммерческих помещений (односторонний отказ).
Таким правом могут воспользоваться арендаторы имущества, находящегося на территории субъекта РФ, в котором введен т. н. режим повышенной готовности, или режим чрезвычайной ситуации. Режим повышенной готовности вводился в различных регионах России в разное время. Например, в Санкт-Петербурге режим повышенной готовности введен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».
При этом арендатор должен являться субъектом малого или среднего предпринимательства (быть включенным в соответствующий реестр), а вид его коммерческой деятельности (согласно кодам ОКВЭД) – быть включенным в перечень наиболее пострадавших отраслей российской экономики, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434. Также и сам объект аренды должен использоваться арендатором для осуществления указанной деятельности. Подробнее о том, что предпринять, если код ОКВЭД не попал в перечень пострадавших отраслей, но фактически ваша организация ведет деятельность в той области, которая наиболее пострадала в связи с пандемией, вы можете прочитать в отдельном материале: Что делать, если ОКВЭД не попал в перечень пострадавших отраслей?
Иными словами, если основной вид деятельности арендатора составляет розничная торговля, которая попадает в перечень пострадавших отраслей, но арендуемое им помещение используется не для осуществления розничной торговли, а под офис, то такой арендатор не имеет права на досрочное расторжение договора аренды в соответствии с Договором. В то же время он вправе потребовать снижения арендной платы и её отсрочки. Подробнее об этом вы можете прочитать в соответствующих материалах на нашем сайте: Отсрочка арендной платы за нежилые помещения в период коронавирусной инфекции COVID-19 , Снижение арендной платы за нежилые помещения в период коронавирусной инфекции COVID-19.
При соответствии перечисленным требованиям арендатору может быть предоставлено право на одностороннее прекращение договора аренды.
Условия одностороннего прекращения договора.
Как следует из п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, возможность в одностороннем порядке прекратить договор аренды является дополнительной гарантией для арендаторов, которым не удалось по тем или иным причинам снизить размер арендной платы за помещения.
Следовательно, одностороннее прекращение договора аренды возможно только после получения отказа арендодателя в снижении размера арендной платы на основании п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ. Отказом будет считаться не только прямой ответ арендодателя о нежелании снизить арендную плату, но и его молчание в течение более 14 рабочих дней.
Право на одностороннее прекращение договора аренды предоставлено арендаторам по 01 октября 2020 года включительно. С 02 октября 2020 года, если в законодательство не будут вноситься изменения, такое право арендаторами утрачивается.
Финансовые последствия для арендатора.
Согласно положениям п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, при одностороннем прекращении договора для арендатора наступают следующие финансовые последствия:
1) обеспечительный платеж (денежный залог), уплаченный при заключении договора, не подлежит возврату, право на него арендатор утрачивает;
2) если договором аренды предусмотрена плата за одностороннее прекращение договора (т. н. «плата за выход») – такая плата с арендатора не взимается;
3) арендатор освобождается от возмещения арендодателю убытков при прекращении договора аренды и упущенной выгоды.
Порядок прекращения договора.
Законом № 98-ФЗ установлено, что прекращение договора аренды (путем одностороннего отказа от его исполнения) осуществляется согласно положениям ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ.
При этом следует помнить о необходимости первоначально поставить вопрос о снижении размера арендной платы, направив арендодателю соответствующее требование.
После получения прямого отказа на требование о снижении размера арендной платы
либо неполучения ответа в срок более 14 рабочих дней арендатору необходимо совершить
следующие действия:
1. Направить уведомление об одностороннем отказе (прекращении) договора аренды.
В уведомлении необходимо указать причину прекращения договора – отсутствие договоренности о снижении размера арендной платы за помещение. Уведомление необходимо направить арендодателю заказным или ценным письмом, а в дополнение (если
это допускается договором аренды) – по электронной почте или иным способом, предусмотренным договором.
2. Отслеживание момента прекращения договора.
Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, договор будет считаться прекращенным с момента получения уведомления арендодателем.
В случае если арендодатель по каким-либо причинам откажется получать или уклонится от получения уведомления, договор аренды будет считаться расторгнутым на следующий день после отправки письма с уведомлением по обратному адресу арендатора.
После указанных действий договор аренды будет считаться прекращенным (расторгнутым), в связи с чем арендная плата за пользование помещением более не будет начисляться.
Совершения каких-либо дополнительных действий, в т. ч. заключения соглашения о расторжении договора, получения ответа от арендодателя и т. п., не требуется.