Суть спора. Индивидуальные предприниматели произвели реконструкцию нескольких нежилых зданий (под торговый центр), для чего подготовили проект реконструкции, получивший положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации. Однако разрешение не реконструкцию объекта получено не было.
После завершения реконструкции предприниматели обратились за выдачей разрешения на реконструкцию, в выдаче которого было отказано. Впоследствии предпринимателям было отказано и в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
С целью легализации объекта недвижимости предприниматели обратились в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований было отказано. Постановлением апелляционного суда указанное решение было отменено, требования удовлетворены. Постановлением окружного суда (кассационной инстанции) апелляционное постановление было отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе, т. е. предпринимателям отказано в признании права собственности на самовольную постройку.
Оставляя в силе решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований предпринимателей, суд округа руководствовался следующим.
Несмотря на то что необходимые документы для выдачи разрешения на реконструкцию зданий были получены предпринимателями до начала реконструкции, предприниматели не предприняли никаких попыток получить разрешение на реконструкцию. Суд сослался на разъяснения п. 26 совместного Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому для признания права собственности на самовольную постройку (и ее разновидность – самовольную реконструкцию) требуется принятие мер по соблюдению установленного законодательством порядка получения соответствующего разрешения. В данном случае такие меры не предпринимались, а за разрешением на реконструкцию обратились уже после завершения реконструкции объекта, что было подтверждено заявителями по делу.
Более того, обращение за получением разрешения на реконструкцию было исключительно формальным. Отказ в выдаче разрешения не обжаловался, при рассмотрении дела суду не было представлено какого-либо обоснования незаконности отказа в выдаче разрешения.
Суд округа указал, что указанное бездействие не соответствует положениям ст. 222 Гражданского кодекса РФ (о самовольной постройке) и влечет невозможность признания наздание права собственности. Суд также сослался на рассмотренное еще в 2012 году Высшим арбитражным удом РФ дело № А63-15083/2008 (Постановление Президиума ВАС РФ 26.01.2010 № 11066/09) с аналогичными обстоятельствами.
Помимо прочего, окружной суд указал, что порядок получения здания в собственность в порядке признания права на него как на самовольную постройку направлен на обход установленной законом процедуры получения разрешительной документации, что является недобросовестным поведением.
Вместе с тем в рамках данного дела рассмотрен вопрос, связанный с формальными причинами отказа в выдаче разрешения на реконструкцию объекта.
Несмотря на очевидную необходимость отказывать в выдаче разрешения на строительство/реконструкцию уже завершенного объекта капитального строительства, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ формально не содержит указанного основания для отказа в выдаче разрешения.
Обстоятельства, связанные с неправомерностью отказа в выдаче разрешительных документов, являются обстоятельством, подлежащим выяснению в рамках дела (п. 26 совместного Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22).
В рассматриваемом случае основанием отказа в выдаче разрешения послужило «несоответствие представленных документов требованиям к строительству, реконструкции», с пометкой «объект выстроен». Однако, как следует из судебных актов, несоответствия представленных для выдачи разрешения на реконструкцию документов требованиям не имелось. Следовательно, правильный по существу отказ в выдаче разрешения на реконструкцию формально является незаконным.
Указанные обстоятельства позволили апелляционному суду удовлетворить требования предпринимателей (с чем, тем не менее, не согласился суд кассационной инстанции).
Судебные акты были обжалованы в Верховный суд РФ (рассмотрение дела на дату
написания настоящего комментария не завершено).
Экспертное мнение:
В рассматриваемом случае имело место весьма циничное пренебрежение порядком получения разрешительной документации на реконструкцию объекта. У застройщиков (предпринимателей) имелись возможности получить необходимые разрешения, или, по крайней мере, предпринять попытку их получения.
Однако застройщики предпочли пойти «простым» путем – провести реконструкцию, а впоследствии воспользоваться формальным отсутствием в законодательстве такой причины отказа в выдаче разрешений, как «объект выстроен». При этом о необходимости создать видимость соблюдения порядка получения разрешений по какой-то причине забыли.
Действия застройщиков, безусловно, не соответствуют требованиям законодательства в части необходимости соблюдения административной процедуры получения разрешительной документации. Такие действия влекут административную ответственность в соответствии со ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Тем не менее нарушение административной процедуры не должно лишать застройщиков права на получение в собственность реконструированного в соответствии с требованиями законодательства здания несмотря на очевидную недобросовестность застройщиков. Следовательно, права предпринимателей подлежали судебной защите путем признания за ними права собственности.
При рассмотрении данного дела Верховным судом РФ, вероятно, будет сформирована правовая позиция по аналогичным делам (как ранее было сделано Высшим арбитражным судом РФ в упомянутом Постановлении Президиума ВАС РФ 26.01.2010 № 11066/09), что позволит определить вектор дальнейшего развития судебной практики. Ссылка на Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.11.2019 по делу № А57-26100/2018