При продаже помещений в строящемся здании по договору долевого участия застройщик, как правило, стремится ограничить собственную ответственность перед участникам долевого строительства. Одним из ярких примеров выступает привязка срока передачи помещений к сроку ввода дома в эксплуатацию.
Например, в договоре установлено, что ориентировочный срок ввода здания в эксплуатацию – второй квартал 2013 года, а срок передачи помещений – в течение шести месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, дольщик планирует получить помещения не позднее 01.01.2014 (второй квартал истекает 01.07.2013)
Однако из-за задержек при строительстве срок ввода здания в эксплуатацию может откладываться, причем на любой срок. Допустим, он был отложен до первого квартала 2014 года. Тогда и срок передачи помещений, поскольку он привязан к сроку ввода дома в эксплуатацию, также автоматически откладывается до 01.10.2014. Неустойка, установленная законом, а также и неустойки, которые устанавливаются договором, как правило, применяются в случае нарушения именно срока передачи помещений, а не срока ввода в эксплуатацию. В итоге получается, что фактически застройщик допускает просрочку передачи помещений на девять месяцев, но привлечь его к ответственности нельзя, так как срок передачи привязан к сроку ввода в эксплуатацию, который может безнаказанно откладываться.
Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Президиума № 16179/12 счел, что в такой ситуации приоритет должен быть отдан защите прав участников долевого строительства, а не застройщика. Суд предложил толковать подобные условия договоров долевого участия как привязывающие срок передачи помещений не к фактической дате ввода здания в эксплуатацию, а к той дате, которая изначально установлена в договоре.
Иными словами, в приведенном примере шесть месяцев следует отсчитывать с 01.07.2013, когда заканчивается второй квартал 2013 года, отведенный договором для ввода здания в эксплуатацию. Последующее отложение срока ввода в эксплуатацию уже не должно приниматься во внимание при определении срока передачи помещений. Поэтому неустойка за просрочку передачи помещений начнет течь с 01.01.2014, хотя фактически здание еще не будет введено в эксплуатацию.
Подобное решение проблемы позволит защитить интересы участников долевого строительства при затягивающемся строительстве.
Наша компания предоставляет юридические услуги в области инвестирования в строительство по договорам долевого участия.
Чтобы подробнее узнать о предлагаемых услугах или записаться на прием – позвоните.
8 (812) 920-64-71
Другие способы для связи — e-mail: info@imright.ru, факс: 8 (812) 340-55-46