Вопрос: Здравствуйте.подали иск застройщику на долгострой. На первом судебном заседании судья предложила пойти на мировую, предлажив незначительную сумму. Сказала, если я не соглашусь, я получу еще меньше. Так оно и вышло. Уменьшили сумму неустойки ссылаясь на то что ввод дома в эксплуатацию был задержан по вине контролирующих органов, которые предписывали устранить недостатки. Обвинили меня в том, что я якобы купила квартиру в корыстн ых целях не имея на то оснований. Теперь не знаем что делать, и где искать правду.

Ольга, Санкт-Петербург.

Ответ: Ольга, здравствуйте!

Ваши правоотношения с застройщиком регулируются в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве” №214-ФЗ, а также Федеральным законом «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г. и положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,

«1. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

При этом передача объекта долевого строительства участнику договора долевого строительства (ДДУ) возможно лишь после прохождения процедуры ввода дома в эксплуатацию. Получению соответствующего разрешения на ввод дома в эксплуатацию предшествует приемка дома контролирующими органами, которые, в случае обнаружения недостатков в строительстве, могут предписать застройщику их устранить.

Устранение недостатков при строительстве – обязанность застройщика. Более того, подписывая договор долевого участия, застройщик обязался осуществить строительство дома в соответствии с требованиями законодательства, утвержденной проектной документацией и всеми нормативами. Иными словами, участник ДДУ вправе рассчитывать на то, что дом будет построен в срок, и без каких-либо недостатков. Таким образом, обязанность устранить недостатки, выявленные контролирующим органом, не является основанием для умаления права участника ДДУ на получение всей суммы неустойки, причитающейся ему согласно закону.

Из предоставленной Вами информации, можно полагать, что суд уменьшил размер неустойки, так как по мнению суда, его размер был несоразмерен последствиям нарушения обязательства. (ст. 333 ГК РФ). Однако, как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в п. 34 Постановления № 17 от 28.06.2012г., « Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым». Более того, Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в Постановлении № 81 установил порядок определения чрезмерного размера неустойки. В п.2 Постановления №81 указано, что по общему правилу размер неустойки не является чрезмерным, если он ниже двукратного размера учетной ставки (ставки рефинансирования) Банка России, установленной на момент нарушения.

Таким образом, суд мог применить ст. 333 лишь по заявлению ответчика и в случае, если размер неустойки явно превышает действительный объем Ваших убытков. 

Представляется, что указанное судом обстоятельство (обязанность застройщика устранить недостатки в работе) само по себе не является надлежащим основанием для снижения неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ. 

В то же время, одним из показателей несоразмерности неустойки и действительного объема убытков, может быть то, что истец намеренно затягивал с процессом предъявления требования о выплате неустойки с той целью, чтобы увеличить его размер. Однако доказывать наличие такого мотива в действиях истца должен ответчик. В случае если ответчиком не предоставлено достаточно тому доказательств, размер неустойки не должен быть уменьшен.

 Для более подробной консультации требуется ознакомление со всеми обстоятельствами дела. Однако, руководствуясь предоставленной Вами информацией, рекомендуем Вам подать апелляцию на решение суда первой инстанции в связи с недоказанностью обстоятельств, имеющих значение для дела.

С уважением,
Юрист по жилищным вопросам, Санкт-Петербург
Юридическая компания «Аймрайт»

Наша  компания предоставляет профессиональные юридические консультации по жилищным вопросам