Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассматривается дело о банкротстве ООО “Развитие”, которое входило в группу компаний застройщика СК “Навис”.
С начала 2022 года одним из конкурсных кредиторов подаются многочисленные заявления об оспаривании сделок, заключенных ООО “Развитие”, и возврате объектов недвижимости, которые ранее принадлежали ООО “Развитие”, но были проданы им в 2018-2019 годах. Особенность данного дела о банкротстве в том, что к настоящему моменту большинство земельных участков и домов, возврата которых требует кредитор, были перепроданы и принадлежат обычным гражданам, которые на момент приобретения не догадывались о рисках, сопутствующих покупке их недвижимости.
| Юридическая компания “Аймрайт” эффективно защищает права добросовестных собственников, у которых пытаются отобрать недвижимость в рамках дела о банкротстве ООО “Развитие”. Если к вам предъявлен иск об истребовании земельного участка (и дома) напишите нам на электронную почту info@imright.ru или позвоните по телефону 8 (812) 920-64-71. Мы поможем вам защитить свои интересы. |
Позиция конкурсного кредитора
Во всех этих спорах конкурсный кредитор занимает однотипную позицию, в соответствии с которой все сделки по продаже недвижимости от ООО “Развития” к конечному собственнику образуют единую цепочку взаимосвязанных сделок, направленных на вывод имущества ООО “Развитие” из-под обращения взыскания по требованиям кредиторов. Иными словами, конкурсный кредитор настаивает на том, что все приобретатели объектов недвижимости были в той или иной степени взаимосвязаны друг с другом и преследовали общую противоправную цель – вывести недвижимость из собственности ООО “Развитие” и тем самым не дать кредиторам ООО “Развитие” обратить взыскание на эту недвижимость.
Нормативное основание своей позиции конкурсный кредитор видит в ч. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, в соответствии с которой:
“Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника”.
Одним из основных аргументов конкурсного кредитора выступает то, что дело о банкротстве ООО “Развитие” было возбуждено в ноябре 2019 года. Извещение о банкротстве официально опубликовано в газете КоммерсантЪ 29 ноября 2019 года. Поэтому на момент приобретения объектов недвижимости в 2020-2021 годах текущие собственники должны были знать о том, что предыдущий собственник этих объектов банкрот, а потому должны были отказаться от приобретения недвижимости.
Позиция ЮК “Аймрайт” при защите собственников
При защите интересов собственников мы опираемся на последнюю практику Верховного Суда РФ и следующие ключевые тезисы:
1. Договоры по продаже недвижимости от ООО “Развитие” к текущему собственнику являются самостоятельными обособленными сделки и не образуют единую цепочку сделок, поскольку:
а. Текущий собственник приобретал объект недвижимости для личных целей (в том числе предпринимательских), что подтверждается его последующим использованием.
b. Текущий собственник заплатил полную цену объекта недвижимости по договору.b/
c. Цена, которую уплатил за объект недвижимости текущий собственник, соответствует рыночной стоимости объекта.
d. Текущий собственник не аффилирован по отношению к ООО “Развитие” и предыдущим собственникам объекта.
e. Текущий собственник приобрел объект спустя значительное время после его продажи со стороны ООО “Развитие”.
2. Текущий собственник является добросовестным приобретателем объекта недвижимости, который не знал и не должен были знать о дефектах права собственности предыдущих владельцев.
a. На момент приобретения недвижимости право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРН, что в силу п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ порождает презумпцию добросовестности покупателя (текущего собственника).
b. На момент приобретения объекта предыдущие договоры по продаже объекта не были оспорены в суде. Поэтому сам по себе тот факт, что на момент приобретения недвижимости было возбуждено дело о банкротстве ООО “Развитие” не свидетельствует о том, что текущий собственник должен был отказаться от приобретения недвижимости.
3. Истек срок исковой давности по требованиям об оспаривании подозрительных сделок должника-банкрота, поскольку с момента возбуждения конкурсного производства прошло более года.
4. В силу позиции Верховного Суда РФ, выраженной в определении от 19.06.2020 N 301-ЭС17-19678 по делу N А11-7472/2015, в подобных ситуациях требование о возврате недвижимости должно быть предъявлено не в арбитражный суд, а в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (по большинству объектов – Всеволожский районный суд Ленинградской области).
Подобная стратегия защиты, подкрепленная системой необходимых доказательств, обеспечивает сохранение прав текущего собственника на объекты недвижимости.
Права текущих собственников недвижимости защищает
Андрей Александрович Шестаков – Руководитель договорной практики ЮК “Аймрайт.
| Юридическая компания “Аймрайт” эффективно защищает права добросовестных собственников, у которых пытаются отобрать недвижимость в рамках дела о банкротстве ООО “Развитие”. Если к вам предъявлен иск об истребовании земельного участка (и дома) напишите нам на электронную почту info@imright.ru или позвоните по телефону 8 (812) 920-64-71. Мы поможем вам защитить свои интересы. |