Каждый, кто хоть раз сталкивался с арендой недвижимости, знает о необходимости передачи арендатором арендодателю определенной суммы в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. Такую сумму в объявлениях об аренде принято называть залогом, в тексте договора – страховой или гарантийной суммой.
До 2015 года такое условие по сути представляло собой согласованный сторонами способ обеспечения обязательств, не поименованный при этом в Гражданском кодексе. В соответствии с принципом свободы договора внесение такого условия было допустимо, однако проблема зачастую возникала на стадии толкования данного условия. В отсутствие устоявшейся судебной практики, толкование условия о страховой сумме арендатором и арендодателем могло иметь серьезные отличия.
Поэтому летом 2015 года законодатель поступил как мудрый садовник из притчи, который сначала смотрит, где людям удобнее ходить, а уже на этом месте прокладывает садовую дорожку. В данном случае садовая дорожка получилась капитальной. Так как данный инструмент содержится практически в каждом договоре аренды, он был торжественно внесен в Гражданский кодекс в качестве нового способа обеспечения обязательства под названием «Обеспечительный платеж».
Несмотря на то, что нормы об обеспечительном платеже заключаются лишь в двух статьях Гражданского кодекса (ст. 381.1 и 381.2), после их вступления в силу испытанный временем инструмент превратился из деревянного молотка в швейцарский нож. Теперь стороны могут обеспечить внесением платежа любое из обязательств по договору, в том числе, обязательство, которое возникнет в будущем; могут обусловить увеличение либо частичный возврат обеспечительного платежа. Стороны также вправе предусмотреть, что обеспечительный платеж не подлежит возврату, и при этом не засчитывается в счет исполнения обязательства. То есть данный платеж может выполнять и функцию своеобразного штрафа для одной из сторон.
В соответствии с принципом свободы договора, стороны могли предусмотреть эти условия и раньше. Но при отсутствии нормы закона суд мог истолковать соответствующие условия договора совершенно непредсказуемым образом, даже признав их ничтожными. Теперь же инструмент обеспечительного платежа стал намного надежнее и доступнее.
Можно ли в тексте договора такой платеж по-прежнему называть «страховой суммой»? Во избежание путаницы, рекомендуется определять сумму, подлежащую внесению, так, как это указано в законе: «обеспечительный платеж». А для того, чтобы должным образом определить порядок внесения и использования платежа в договоре также следует предусмотреть:
- обязательства, которые будут обеспечены платежом;
- обстоятельства, при которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченных обязательств;
- размер и срок внесения обеспечительного платежа;
- условие о возврате обеспечительного платежа.
Юристы договорной практики «Аймрайт» рекомендуют использовать обеспечительный платеж для обеспечения обязательства арендатора по внесению арендной платы, а также для обеспечения сохранности арендуемого объекта недвижимости. Для составления договора аренды, в максимальной степени отвечающего вашим интересам, или получения иной юридической помощи по сделкам с недвижимостью свяжитесь с нами:
8 (812) 920-64-71
E-mail: info@imright.ru
Факс: 8 (812) 340-55-46